Bauen im Grünland in Oberösterreich (§ 30 Oö. ROG 1994)

Im Grünland dürfen nur Bauwerke und Anlagen errichtet werden, die nötig sind, um dieses bestimmungsgemäß zu nutzen. Das in diesem Zusammenhang vorzulegende Betriebskonzept hat konkrete Anhaltspunkte über Umfang und Art des Landwirtschaftsbetriebes dahingehend zu enthalten, dass vom Sachverständigen nicht nur beurteilt werden kann, ob sich aus der (beabsichtigten) Betriebsführung wenigstens mittelfristig ein Gewinn erzielen lässt, sondern auch, ob die vorgesehenen baulichen Anlagen nach ihrem beabsichtigten Verwendungszweck in der geplanten Dimension notwendig sind. Jedenfalls zulässig im unmittelbaren Nahbereich des land- und forstwirtschaftlichen Hauptgebäudes sind das Wohnumfeld land- und forstwirtschaftlicher Gebäude ergänzende infrastrukturelle Bauwerke und Anlagen (wie Carports, Garten- und Gerätehütten, Schwimmbecken) bis insgesamt 100 m² bebauter Fläche, sofern ein solcher Bedarf zweckmäßigerweise nicht im Bestand sichergestellt werden kann.

Auszugshäuser für Übergeber bzw. Übernehmer dürfen nur errichtet werden, wenn eine Auszugssituation vorliegt, die Wohnbedürfnisse im Zusammenhang mit Betriebsübergaben nicht im land- und forstwirtschaftlichen Baubestand sichergestellt werden können, ein Zubau nicht möglich ist und die Errichtung im unmittelbaren Nahbereich des land- und forstwirtschaftlichen Hauptgebäudes erfolgt; die Ver- und Entsorgung muss sichergestellt sein. Die Eröffnung einer eigenen Einlagezahl für das Auszugshaus im Grundbuch ist unzulässig. Da die Eröffnung einer eigenen Einlagezahl für das Auszugshaus gemäß § 30 Abs. 5 OÖ ROG 1994 ausdrücklich untersagt ist, kommt eine grundbuchsrechtliche Trennung von Hauptgebäude und Auszugshaus bewirkende Abschreibung eines Grundstückes nicht in Betracht, unabhängig davon, ob die Voraussetzungen des § 30 Abs. 6 OÖ ROG 1994 vorliegen oder nicht.

Bestehende land- und forstwirtschaftliche Gebäude und Gebäudeteile der Hofstelle und deren unmittelbarer Nahbereich dürfen für Wohn-, Verwaltungs-, Schulungs-, Seminar- und Lagerzwecke sowie für Klein- und Mittelbetriebe, die die Umgebung nicht wesentlich stören, unter folgenden Voraussetzungen verwendet werden:

• die land- und forstwirtschaftlichen Gebäude müssen über einen mindestens zehnjährigen rechtswirksamen baubehördlichen Konsens verfügen;
• die land- und forstwirtschaftlichen Gebäude müssen erhaltungswürdig sein;
• die Gebäude müssen durch eine der Verwendung entsprechende geeignete öffentliche Verkehrsfläche oder eine Verbindung zum öffentlichen Straßennetz aufgeschlossen sein;
• die gestalterische Qualität des Bestands darf nicht gemindert und das Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigt werden.

Der Abbruch und der Neubau von Gebäuden bzw. Gebäudeteilen ist nur einmalig und im untergeordneten Umfang jeweils bezogen auf die Hofstelle zulässig. Eine Vergrößerung der ursprünglich allseits über Gelände liegenden Gesamtkubatur ist nur zulässig, soweit zeitgemäße Raumhöhen hergestellt werden und damit keine Vergrößerung der Nutzfläche verbunden ist. Sämtliche Baumaßnahmen oder Nutzungen sind nur innerhalb und unter Beibehaltung der bisherigen ursprünglichen und klassischen Hofform zulässig. Das bedeutet, dass mehr als 50 % des ursprünglichen Bestandsgebäudes erhalten bleiben muss.

Zubauten je Hofstelle für Wohnzwecke sind nur einmalig unter folgenden Voraussetzungen zulässig:

• die Gebäude müssen durch eine der Verwendung entsprechende geeignete öffentliche Verkehrsfläche oder eine Verbindung zum öffentlichen Straßennetz aufgeschlossen sein;
• die bebaute Fläche überschreitet einschließlich des Zubaus das Ausmaß von 300 m² nicht;
• das Gebäude steht mindestens zehn Jahre im Eigentum des Antragstellers und wurde während der letzten zehn Jahre durch den Eigentümer zumindest fünf Jahre durchgehend bewohnt, wobei Erben sowie Angehörige gemäß § 36a AVG dem Eigentümer gleichzuhalten sind; das Gebäude steht mindestens zehn Jahre im Eigentum des Antragstellers und wurde während der letzten zehn Jahre durch den Eigentümer zumindest fünf Jahre durchgehend bewohnt, wobei Erben sowie Angehörige gemäß § 36a AVG dem Eigentümer gleichzuhalten sind;
• der Zubau überschreitet eine Bruttogrundfläche von 60 m² nicht;
• eine Baubewilligung gemäß Abs. 6c liegt nicht vor.

Zubauten je Hofstelle für Betriebszwecke sind nur zulässig, sofern es sich um die einmalige Herstellung eines Zubaus handelt, der eine Bruttogrundfläche von 60 m² nicht überschreitet und eine Baubewilligung gemäß Abs. 6b nicht vorliegt. Abs. 6 Z 1 bis 4 gelten sinngemäß.

Die Herstellung von befestigten Freiflächen an der Hofstelle und deren unmittelbarem Nahbereich ist einmalig entweder zur Schaffung von maximal acht Stellplätzen für Kraftfahrzeuge oder bis zu einem Gesamtausmaß von maximal 300 m² für betriebliche Manipulationszwecke zulässig, sofern dadurch das Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigt wird.

Land- und forstwirtschaftliche Kleingebäude (höchstens 300 m² bebaute Fläche) oder Teile von Kleingebäuden, die für Wohnzwecke bestimmt sind, aber nicht mehr dem zeitgemäßen Wohnbedürfnis entsprechen, dürfen, sofern dies ausschließlich zur Schaffung von zeitgemäßem Wohnraum für den Eigenbedarf des Eigentümers dient und die Wohnbedürfnisse nicht durch Maßnahmen gemäß Abs. 6 bis 6b gedeckt werden können, unter folgenden Voraussetzungen abgebrochen und durch einen Neubau im unmittelbaren Nahbereich ersetzt werden:Land- und forstwirtschaftliche Kleingebäude (höchstens 300 m² bebaute Fläche) oder Teile von Kleingebäuden, die für Wohnzwecke bestimmt sind, aber nicht mehr dem zeitgemäßen Wohnbedürfnis entsprechen, dürfen, sofern dies ausschließlich zur Schaffung von zeitgemäßem Wohnraum für den Eigenbedarf des Eigentümers dient und die Wohnbedürfnisse nicht durch Maßnahmen gemäß Absatz 6 bis 6b gedeckt werden können, unter folgenden Voraussetzungen abgebrochen und durch einen Neubau im unmittelbaren Nahbereich ersetzt werden:

• der Neubau muss durch Sonderausweisung im Flächenwidmungsplan für zulässig erklärt werden;
• das Gebäude muss mindestens fünfzehn Jahre im Eigentum des Antragstellers stehen und während der letzten fünfzehn Jahre vor der Anregung auf Sonderausweisung gemäß Z 1 durch die Eigentümerin oder den Eigentümer zumindest fünf Jahre durchgehend bewohnt worden sein; hinsichtlich der Erben gilt das oben Gesagte;
• der Neubau muss im Wesentlichen dem bisherigen Erscheinungsbild entsprechen; er darf erst nach Abbruch des Altbestands ausgeführt werden, höchstens das Ausmaß der bisher für Wohnzwecke verwendeten Fläche, jedenfalls aber 150 m² aufweisen und das Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigen; zur Beurteilung des Orts- und Landschaftsbildes hat die Baubehörde ein Gutachten der Landesregierung einzuholen; ein vorheriger Abbruch ist jedoch dann nicht erforderlich, wenn in der Baubewilligung für den Ersatzbau der Abbruch des Altbestands vorgeschrieben wird und bei der Baubehörde die Hinterlegung einer Bankgarantie in Höhe der zu erwartenden Abbruchkosten noch vor Erteilung der Baubewilligung erfolgt;
• der Neubau muss durch eine geeignete öffentliche Verkehrsfläche oder eine Verbindung zum öffentlichen Straßennetz aufgeschlossen sein.

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