Die Mittel zur Baulandmobilisierung
Die Mittel zur Baulandmobilisierung
Die Gemeinden haben im Sinne einer aktiven Bodenpolitik im Rahmen ihrer Möglichkeiten die Aufgaben der örtlichen Raumordnung durch privatwirtschaftliche Maßnahmen, wie zB Baulandsicherungsverträge, zu unterstützen. Das bedeutet, dass Gemeinden gehalten sind, mit dem Abschluss von Baulandsicherungsverträgen der Hortung von Bauland und der Zersiedelung entgegenzuwirken. Mit Baulandsicherungsverträgen soll demnach im Sinne einer Positivplanung auf den Grundstückseigentümer auch eine zeitnahe widmungskonforme Nutzung erzielt werden.
Die in § 15 Abs 2 Oö. Raumordnungsgesetz 1994 (Oö. ROG) genannten privatwirtschaftlichen Maßnahmen der Gemeinden werden in § 16 Abs 1 Oö. ROG näher beschrieben:
Demnach sieht das Oö. ROG keine befristeten Baulandwidmungen vor, die entfallen bzw es zu einer Rückwidmung in bspw Grünland kommt, wenn es zu keiner widmungsgemäßen Nutzung des Grundstücks kommt.
Grundstückseigentümer von unbebauten Grundstücken werden somit einerseits über Abgaben, wie etwa den Aufschließungsbeitrag im Sinne von §§ 25ff Oö. ROG für die Abwasserentsorgung, die Wasserversorgung und öffentliche Verkehrsflächen und Erhaltungsbeiträge im Sinne von § 28 Oö. ROG motiviert Flächen, die eine Baulandwidmung aufweisen entsprechend zu nutzen. Anderseits sind privatwirtschaftliche Maßnahmen, das bedeutet (Baulandsicherungs-)Verträge, zwischen Gemeinden und Grundstückseigentümer möglich, um eine zeitnahe widmungskonforme Nutzung herbeizuführen (Hofmann, RFG 2021/24).
Der Verknüpfung von Verträgen mit der Erlassung von Verordnungen, wie etwa Flächenwidmungsplänen, sind jedoch verfassungsrechtliche Grenzen gesetzt. Raumplanerische Maßnahmen, das heißt etwa Regelungen eines Flächenwidmungsplanes, können nicht vom Inhalt eines Vertrages abhängig gemacht werden. Eine zwingende Verbindung bspw zwischen dem Abschluss von Baulandsicherungsverträgen und Verordnungserlassung (Änderung des Flächenwidmungsplanes) ist nicht möglich. Wenn eine Bebauung eines Grundstückes aus raumordnungsfachlicher Sicht geboten ist, und eine Widmung unterbleibt, weil der Grundstückseigentümer den Abschluss eines Baulandsicherungsvertrages verweigert, so ist dies unzulässig (Kleewein, RFG 2005/16). Ein hoheitlich auferlegter Bauzwang wäre im Hinblick auf die Baufreiheit und des Grundrechts auf Unverletzlichkeit des Eigentums verfassungsrechtlich problematisch. Zu beachten gilt damit freilich auch, dass ein vertraglich vereinbarter Bauzwang verhältnismäßig festgelegt wird, zumal vertragliche Regelungen im Sinne der Fiskalgeltung der Grundrechte ebenso eine Verletzung der Grundrechte darstellen kann (Kleewein, JBl 2000, 562).
Zur Rechtslage in Oberösterreich ist daher festzuhalten, dass sich ein „Bauzwang“ bzw eine Bauverpflichtung nicht unmittelbar aus dem Gesetz ergibt bzw dessen Inhalte nicht gesetzlich exakt definiert sind, sondern dieser wohl zumeist vor der Umwidmung in Bauland zwischen der Gemeinde und dem Grundeigentümer vereinbart wird. Zumal – wie oben bereits dargestellt – kein direktes Austauschverhältnis zwischen Umwidmung und Zusicherungen des Grundeigentümers bestehen darf, stehen diese unter der aufschiebenden Bedingung der Umwidmung.
Es bedeutet aber auch das Inhalt und Durchsetzung bzw Durchsetzbarkeit des Bauzwanges immer vom Vereinbarungsinhalt im Einzelfall abhängen. Ob eine Liegenschaft mit einem Bauzwang belegt ist, ergibt sich demnach aus dem (Baulandsicherungs-)Vertrag der Gemeinde mit dem Grundeigentümer, bzw im Falle des Verkaufs der Liegenschaft aus den überbundenen Verpflichtungen an den Rechtsnachfolger im Grundeigentum. Regelungen zur Festlegung eines Bauzwanges können demnach ua die Überlassung, ein Wiederkaufsrecht bzw Option, ein Vorkaufsrecht und eine Konventionalstrafe bzw Abschöpfung des Veräußerungsgewinns bzw Gewinnverbot sein (Trapichler, bbl 2015, 47), wobei die Zulässigkeit einer derartigen Vereinbarkeit im Einzelfall zu prüfen ist.
Zusammenfassung
Die oberösterreichische Rechtslage sieht vor, dass die Gemeinde eine aktive Bodenpolitik zu betreiben haben und dazu insbesondere Baulandsicherungsverträge als Instrument herangezogen werden können. Das bedeutet, dass die widmungskonforme Nutzung des Grundstückeigentümers durch Abgaben oder durch privatrechtliche Vereinbarungen herbeigeführt werden kann. Ob ein wirksamer Bauzwang vereinbart wurde bzw wie und in welcher Form ein Bauzwang wirksam vereinbart werden kann, ist stets im Einzelfall zu beurteilen.
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